2011年3月6日，北京房山區(qū)萬科長陽半島項目開盤，由于新政實施，項目開盤現(xiàn)場明顯沒有前一段時間火爆。
3月首周，新盤開始“搶跑”。
度過了2月傳統(tǒng)銷售淡季和新政第一時間的消化期，3月首周，北京樓市迎來了新年首個供應小高峰，6個住宅項目以及1個商住項目開盤入市。7個樓盤，中小戶型產(chǎn)品約占九成。記者探訪現(xiàn)場了解到，在嚴厲的第三輪新政落地后，樓市顯現(xiàn)出分化的總體趨勢。高端產(chǎn)品受到影響，而總價低的小戶型產(chǎn)品搶手，商住樓快銷。站在2011年的起跑線上，邁出怎樣的步伐跑贏調(diào)控后的大市是開發(fā)商思考的問題，調(diào)整產(chǎn)品戶型，調(diào)整推盤產(chǎn)品次序，真正意義上的降價促銷已現(xiàn)市場。
小戶型受剛需族青睞
上周末，開盤入市的7個項目都為品牌開發(fā)商的品牌產(chǎn)品，這些“探市”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分布齊全，中海9號公館以及龍湖長楹天街屬于中高端改善性產(chǎn)品，而萬科中糧長陽半島、首創(chuàng)芭蕾雨、大興順馳領(lǐng)海、遠洋一方為小戶型剛需盤，萬科中糧紫苑為商住LOFT產(chǎn)品。
在“京版15條”細則落地后，政策效果明顯顯現(xiàn)，“更小更暢銷”的趨勢出現(xiàn)。從去年開始，連續(xù)5次開盤的萬科中糧長陽半島在此次的第6次開盤中，終結(jié)了“日光盤”紀錄。當日推出的118套房源中，認購75套，認購率僅為63%。據(jù)記者了解，由于此次長陽半島的戶型120平米三居占比較大，以精裝房18500元/平米的銷售均價計算，總價約為220萬，超過80平米左右的小戶型總價100萬，使得很多囊中羞澀的剛需族望而卻步，銷售速率下降。
而同日，也位于房山長陽附近的首創(chuàng)芭蕾雨開盤，同樣吸引了大量剛需族出手。項目推出339套房源，認購了296套，認購率達到87%，其主要戶型為80平米的緊湊小兩居。按照其毛坯房15200元/平米的銷售均價，總價在120萬左右。
“真降”盤已現(xiàn)市場
另一種在市場快銷的產(chǎn)品則是推行大折扣的樓盤。位于朝陽管莊的遠洋一方，截至上周日中午，也就是其開盤第三天，300多套房源消化掉近170套。而其主要贏得客戶的賣點是真正意義上的降價促銷。據(jù)記者了解，根據(jù)遠洋一方給出的全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，去年開盤25000元/平米的均價降至21000元/平米。
除此之外，商住樓由于不受到限購政策影響，延續(xù)了第三輪調(diào)控后快速銷售的局面。周日開盤的萬科中糧紫苑商住樓，售樓處聚集了一定的人氣，300多套房源消化較同日開盤的長陽半島項目快。
作為此次入市中的中高端產(chǎn)品，朝陽常營的龍湖長楹天街推出的是140-190平米的三居，由于區(qū)位以及產(chǎn)品品質(zhì)較好，使得很多限購后要“一次性到位”的改善性客戶把有限的購買力釋放到這里。
房企出招吸引“房票”
嚴厲限購政策3月在市場落地后，市場購買力被過濾，房源不缺，“房票”稀缺。近日在業(yè)內(nèi)，具備購房資格、購房意愿和支付能力的人群被稱為持有“房票”的潛在買家。面對有限的“房票”，不再觀望的開發(fā)商都拿出了自己的應對策略，出手“搶客”。
據(jù)記者了解，萬科中糧長陽半島此次推118套房源，前期排號約1000組，但是經(jīng)過購買資格篩選后，20%的客戶被過濾�！艾F(xiàn)在賣房子，主要是搶第一波，賣得動就賣，賣不動的后面就慢了”，萬科北京公司營銷總監(jiān)肖勁表示，由于限購政策出臺，符合條件的購買力一般都在開盤首輪購房中釋放了，往后的產(chǎn)品銷售由于政策限制消化會很慢。據(jù)記者了解，長陽半島上周日開盤后，第二日認購僅1套。
芭蕾雨相關(guān)負責人表示，調(diào)控市場下，剛性需求仍然強勁，所以公司采取了差異化的競爭策略，調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，此次推出的339套房源中，70%都是80平米的小兩居，總價低，緊貼剛性需求。
據(jù)記者了解，目前也有開發(fā)商在試探市場，考慮改變推盤次序。比如在有住宅產(chǎn)品和商住產(chǎn)品以及商鋪的同時，先推非限購產(chǎn)品，回籠資金。
面對政策以及開發(fā)商推盤策略的應變，市場上有限的購買力大多數(shù)歸于剛需，記者在樓盤現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，不少購房人面對降價的房子依舊一問三詢，還現(xiàn)場走訪工地，出手理性。(新京報) |
